追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的唯一路徑
9%對33%，城市之間的人口爭奪戰(zhàn)
回顧我國快速發(fā)展的30年，本質(zhì)是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國總?cè)丝趦粼黾恿?.24億。人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)的聚集，帶動了人口布局的重構(gòu)，也推動了城市群發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。
但進(jìn)入“十二五”末，人口紅利的可持續(xù)性已經(jīng)成為各界關(guān)注的問題。一方面，人口總量增速開始下行，老齡化問題日趨嚴(yán)重。另一方面，勞動力人口占比也出現(xiàn)拐頭，撫養(yǎng)比正逐步抬升。我們此前在年度策略中做過測算，主流城市的購房年齡段人群從2015年開始，占比下滑斜率將逐步加大。人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。
事實上，即使在人口紅利持續(xù)釋放的21世紀(jì)，城市之間的人口爭奪戰(zhàn)就已經(jīng)開始。根據(jù)數(shù)據(jù)研究，2000-2010年全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的人口增長的趨勢延續(xù)，但是這10年間有33%的街道人口密度出現(xiàn)了下降，而出現(xiàn)大幅增長的街道僅有9%。這說明我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程一直是充滿集聚效應(yīng)和極端分化的過程，這當(dāng)中城市邊界的增長并不是普惠，而是零和博弈，這個現(xiàn)象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯。如何在接下來的10年中選對城市，掌握剩余人口紅利，將是房企面臨的主要問題。。
人口遷徙是主導(dǎo)房地產(chǎn)市場的唯一要素
進(jìn)入21世紀(jì)，我國流動人口開始呈現(xiàn)迸發(fā)增長的態(tài)勢，全國人口流遷規(guī)模和速度都是持續(xù)強(qiáng)化的。從省際遷移結(jié)構(gòu)來看，2000年至2010年，強(qiáng)勢區(qū)域依舊維持強(qiáng)勢，我國東部地區(qū)人口遷入量上占有絕對優(yōu)勢，細(xì)化來看：東部超大省市繼續(xù)傲視其他區(qū)域，中部區(qū)域成為全部凈遷出地區(qū)，西部地區(qū)仍存在一定程度凝聚力。分區(qū)域遷移趨勢來看，東部地區(qū)主要表現(xiàn)出的是區(qū)域內(nèi)部的遷入和遷出;中部地區(qū)作為主要人口遷出地，為東部人口的主要貢獻(xiàn)者;西部地區(qū)與中部地區(qū)類似，但其內(nèi)部遷移的人口接近遷往中部地區(qū)的3倍，更多體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)部遷移的趨勢。
人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分化，據(jù)統(tǒng)計2014年，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。
需要指出的一點是，回顧過去近20年，東部地區(qū)無論是在房地產(chǎn)開發(fā)投資還是成交量的集中度都是持續(xù)下降的，這點看上去似乎和我們所看到的人口向東部一往無前的集中趨勢有所不符，但解釋起來非常容易。
過去十年東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較為領(lǐng)先，市場成熟度以及土地開發(fā)成本皆較高，而隨著商品房市場的發(fā)展，開發(fā)商逐步將市場拓展至成熟度較低的中西部地區(qū)，這是我們看到2010年左右中部地區(qū)投資占比明顯提升的主因，但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿足后，市場后續(xù)乏力的效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn)，這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的唯一路徑。在未來，中西部地區(qū)的成交以及投資份額將很難擴(kuò)大，我們已經(jīng)觀察到2015年至今，東部地區(qū)開發(fā)投資的份額已經(jīng)重新開始回升。
大數(shù)據(jù)角度的細(xì)化審視
在大數(shù)據(jù)風(fēng)起云涌的今天，我們也根據(jù)位置數(shù)據(jù)來進(jìn)一步審視當(dāng)前中國人口遷移的最新格局，這無論是對于從業(yè)者還是房企而言，都可能帶來一些借鑒意義。分析主要按數(shù)據(jù)來源和針對的人口分為普通人群和高素質(zhì)人群。
普通人群
我們普通人群的數(shù)據(jù)來源百度遷徙，通過對2015年春節(jié)前7天數(shù)據(jù)的整理，我們梳理出最新2015年以來全國人口遷徙的偏好：
全國人口遷移的集中度趨于提升，胡煥庸線維持。我們統(tǒng)計了前十大遷出城市和遷入城市的集中度，其中遷出城市人口規(guī)模的集中度只有后者的一半，人口向核心區(qū)域集中的態(tài)勢依然維持，同時我國1935年以來的胡煥庸線格局并未發(fā)生明顯改變。
主流人口遷入城市依然全部來自于三大經(jīng)濟(jì)圈。春節(jié)前十大人口遷出城市分別為北京、上海、深圳、東莞、廣州、杭州、天津、佛山，全部來自于環(huán)渤海、長三角和珠三角三大城市群，近30年以來人口集聚的馬太效應(yīng)依然持續(xù)。
最主要人口遷出城市皆為中西部省市的人口富裕城市，但非省會城市。春節(jié)前前十大遷入城市分別為重慶、北京、贛州、上海、阜陽、玉林、周口、上饒，其中除了北京和上海，其余城市皆為中西部人口輸出大省的城市。重慶、贛州、阜陽等都分別是四川區(qū)域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林則為廣西最大的僑鄉(xiāng)。
對于大部分主流遷出城市而言，省會城市或者區(qū)域核心城市是第一目的地，其次是北京、上海、深圳等一線城市。除了重慶、北京、上海等全國性的輻射力，其他主要遷出城市的人口第一目的地都是其省會及核心城市，同時一線城市也都出現(xiàn)在其前十大流入城市名單。這也印證了人口遷移的一般規(guī)律，尤其農(nóng)村人口首先向城市群的次中心集聚，然后再向核心城市遷移，對于部分人口凈流出省份的單核城市而言，這種吸納能力往往顯得更強(qiáng)。
高素質(zhì)人群
我們主要以大學(xué)生為高素質(zhì)人群的遷移標(biāo)的，數(shù)據(jù)來自于螞蟻金服，通過對全國2325所高校近5年的畢業(yè)生進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)顯示，在過去五屆大學(xué)生中，畢業(yè)時更換城市已經(jīng)成為主流，有59%的畢業(yè)生在就業(yè)時選擇了離開學(xué)校所在城市，但大部分依然留在省內(nèi)，省際遷移比重僅為31%。
從規(guī)模來看，全國各個區(qū)域的大學(xué)生吸納量和擁有的高校數(shù)量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國近57%的大學(xué)生，中部區(qū)域擁有678所高校，吸納了全國27%的大學(xué)生，西部區(qū)域擁有482所，吸納了剩余的18%的大學(xué)生。東部核心城市以及區(qū)域?qū)嶋H上掌握了全國六成的潛在高素質(zhì)人口。
從宏觀遷徙方向來看，大學(xué)生的流向與總體人口流動方向基本一致，整體依然呈現(xiàn)中西部向東部流動的格局，但其中個別省份的偏好度則開始發(fā)生變化：
遷移中心大學(xué)生吸引力分化。在我們之前梳理的遷移中心區(qū)域中，廣東省、浙江省和上海市分別以12.61%、4.64%和1.71%成為凈流入率最高的前三大區(qū)域，而北京則成為大學(xué)生流動性最大的城市，其流入率和流出率皆為7.6%，凸顯高素質(zhì)人口對于北京取舍的糾結(jié)。
部分中西部區(qū)域出現(xiàn)大學(xué)生凈流入。根據(jù)數(shù)據(jù)，內(nèi)蒙古、新疆和貴州省成為大學(xué)生凈流入的省份，分列排行榜5、6、7位，這和我們之前觀察到的凈流出情況不同，說明近幾年中西部人口流失呈現(xiàn)一定程度的止血態(tài)勢，高素質(zhì)人口的導(dǎo)入也為這些省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來契機(jī)。
除了武漢，大學(xué)生也大都是省內(nèi)遷移。數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)生從學(xué)校到工作地點最熱門的五大線路是廣州、南京、杭州、福州和武漢，其中除了武漢，所有遷移都集中學(xué)校周邊，如廣州—佛山、廣州—深圳、杭州—寧波等，這點也與我們此前論述的高素質(zhì)人群偏向省內(nèi)遷移一致。
各省市之間大學(xué)生沉淀率分化較大。畢業(yè)以后大學(xué)生是在省內(nèi)工作還是省際遷移，從某種角度上也說明了省市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工資水平等多種因素對大學(xué)生的吸引力，根據(jù)數(shù)據(jù)，最具吸引力的省市前十分別為：廣東、浙江、新疆、內(nèi)蒙古、山東、云南、江蘇、江西、河南和福建，而沉淀率最低的十大省市分別為西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重慶、上海、黑龍江。我國四大直轄市全部出現(xiàn)在最低的名單中，一方面說明競爭激烈下大學(xué)生的取舍，同時另一方面也凸顯出高生活成本下逃離北上深的歷史命題。而吉林、黑龍江等東北省的上榜也證明過去老工業(yè)形態(tài)下城市競爭力的喪失，與我們觀察到的東三省人口流出一致。
省市間潛在高素質(zhì)人口供給的差異。我們用各省市大學(xué)新增大學(xué)生/離開大學(xué)生的比重來計算省市之間大學(xué)生供給的差異。供給增速最高的十大省份分別是，廣東、新疆、青海、寧夏、浙江、內(nèi)蒙古、貴州、上海、西藏、云南，其中除了廣東、浙江和上海一如既往的優(yōu)秀，其他全部為中西部省份，我們認(rèn)為這其中一方面和基數(shù)有關(guān)，另一方面也印證了當(dāng)前西部大開發(fā)以及“一帶一路”政策下相關(guān)教育資源的側(cè)重。而供給增速最低的十大省市分別為：湖北、湖南、吉林、黑龍江、山西、遼寧、天津、安徽、重慶、四川，其中除了天津，全部是人口輸出大省，東三省皆上榜，也顯示出這些省市人口外遷后帶來的高素質(zhì)人口潛在供應(yīng)下降。
從高素質(zhì)人口的競爭格局上，同時具備增長率和沉淀率的省份將在未來具備更強(qiáng)的競爭力。其中廣東省遙遙領(lǐng)先，而中西部省份如內(nèi)蒙古、新疆、青海、寧夏、貴州等西部省份成為黑馬，未來值得關(guān)注。除此之外，浙江、山西、河北、福建、上海等區(qū)域在高素質(zhì)人口方面具備競爭力，而東三省、湖南湖北、海南等區(qū)域在這方面相對較弱，值得警惕。
把握人口遷移的脈絡(luò)，房地產(chǎn)企業(yè)未來如何布局?
過去十年人口紅利帶來的房地產(chǎn)市場機(jī)遇可能漸行漸遠(yuǎn)，未來房地產(chǎn)區(qū)域的選擇需要更加重視區(qū)域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是兵家必爭之地。基于報告中我們掌握的數(shù)據(jù)，我們對全國所有區(qū)域進(jìn)行了量化排序，主要影響因子包括：傳統(tǒng)人口吸引力、人口自然增長率(人口內(nèi)生潛力)、大學(xué)教育競爭力(高素質(zhì)人口吸引力)、大學(xué)生沉淀率(綜合產(chǎn)業(yè)吸引力以及房屋購買力)、大學(xué)生增長率(潛在供給)，由此來評判區(qū)域未來的潛力。
綜合來看，廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等傳統(tǒng)東部省市依然具備較強(qiáng)的人口競爭力及未來高素質(zhì)人口供給，山東、河北依靠較強(qiáng)的教育資源在大學(xué)生沉淀層面占據(jù)先機(jī)，同時也受益于京津冀的輻射。而安徽、四川、湖南湖北、東北黑龍江、吉林則相對吸引力較低，不但人口流出嚴(yán)重，在大學(xué)生吸引力方面也較為薄弱，也從側(cè)面證明了區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級已經(jīng)迫在眉睫。我們也按先后順序?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)選擇人口吸引力區(qū)域給出了排序：
優(yōu)先選擇：一線城市仍具備廣闊空間
從人口發(fā)展空間角度，我們認(rèn)為東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進(jìn)一步反哺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢，長期享受外來優(yōu)質(zhì)人口流入帶來的人口紅利。
其次選擇：城市次中心核心城市和國家戰(zhàn)略區(qū)域
廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區(qū)域處于或者緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對完善但仍存在空間，周邊省份農(nóng)村勞動力充裕，同時豐富的資源對高素質(zhì)人口具備較強(qiáng)的吸引力，這些省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市如蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。同時我們建議關(guān)注具備國家戰(zhàn)略支持的區(qū)域，如京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等國家戰(zhàn)略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。
再次選擇：人口返遷的省會城市和區(qū)域單核城市
我們主要建議關(guān)注重慶、四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區(qū)域的單核城市，這些省份全都是人口導(dǎo)出型區(qū)域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會城市往往并沒有受到人口遷出的困擾，同時務(wù)工人員的返回式遷移是這些區(qū)域得以發(fā)展的動力，結(jié)合本地農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，這些區(qū)域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。
警惕選擇：所有人口凈流出省份的非核心城市
全國過去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個：1、西部的川渝黔連綿區(qū)，除了成都、重慶、貴陽等少數(shù)中心城市外的區(qū)域;2、東部的浙西南-閩西連綿區(qū)，該區(qū)域以山區(qū)為主，人口密度不高，經(jīng)濟(jì)相對不夠發(fā)達(dá)，人口容易流向附近的珠三角和長三角。
對于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，外出人口在18個省轄市并不是均勻分布而是有明顯的地域特征，全省只有省會鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區(qū)。河南并不會是個例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市成長的背后是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發(fā)商需要警惕的。
重點一二線城市人口接近飽和了嗎?
關(guān)于重點一二線城市人口飽和度的問題一直是市場關(guān)注的重點，學(xué)界也有多方面討論，在這里我們打算用一個美妙的公式來回答這個問題——Zipf法則。
在區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中，Zipf法則描述的是在一個國家，其人口數(shù)量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。
可以理解為一個城市的人口排名和該城市的人口總數(shù)的排名應(yīng)該等于一個固定值，各個城市人口排名的對數(shù)就應(yīng)當(dāng)與人口規(guī)模的對數(shù)成嚴(yán)格的負(fù)相關(guān)關(guān)系。
多個文獻(xiàn)顯示，美國以及十九世紀(jì)的中國和日本高度符合Zipf法則。根據(jù)Kenneth T. Rosen對1970年代的44個國家做了類似的檢驗，結(jié)果顯示Zipf法則全部成立——用城市人口對數(shù)來擬合城市排名對數(shù)，絕大部分國家的擬合優(yōu)度都大于0.98。
根據(jù)公式，我們用2013年中國人口的數(shù)據(jù)對Zipf法則進(jìn)行了實驗，計算每一個地級市市轄區(qū)的城鎮(zhèn)人口數(shù)量，結(jié)果顯示效果非常顯著，擬合優(yōu)度達(dá)到0.95。但是，在人口數(shù)量少于500萬以下的城市中，Zipf法則基本成立，而在人口多于500萬的大型城市而言，人口要比公式擬合的要少，而且人口越多的城市偏離預(yù)測線越遠(yuǎn)。
之所以中國越大的城市越偏離Zipf法則的預(yù)測，核心在于中國大型城市在發(fā)展過程中受到了人為的限制，主要包括：戶籍制度、大城市土地供應(yīng)控制，以及一直以來我國對于500萬以上人口特大城市人口規(guī)模的限制，這些導(dǎo)致的直接結(jié)果就是特大城市人口發(fā)展速度比正常要慢。
假設(shè)不存在框架性的限制，我國這些特大城市人口需要增長多少才能回歸Zipf法則的預(yù)測線呢?我們也做了測算，結(jié)果顯示，重慶、上海、北京、天津、成都、廣州、深圳的人口分別需要再增長1620萬、712萬、383萬、658萬、453萬、409萬和388萬才能符合Zipf法則。當(dāng)然這個數(shù)據(jù)并不具備實質(zhì)意義，但至少說明了當(dāng)前重點一二線城市人口依然存在相當(dāng)規(guī)模的提升空間，人口遷移的趨勢仍將繼續(xù)。因此對于開發(fā)商而言，不應(yīng)再為重點一二線城市的人口飽和度猶豫。
