就在前幾天，整個(gè)宿遷的朋友圈幾乎被刷爆了，翻遍所有公眾號(hào)幾乎都是有關(guān)萬(wàn)達(dá)打算入駐宿豫這件事情。嚴(yán)格的說(shuō)，這些消息基本上還是吃瓜群眾的推測(cè)和臆想，因?yàn)榈侥壳盀橹谷匀粵](méi)有官方消息正式發(fā)布萬(wàn)達(dá)已經(jīng)和政府簽署了什么正兒八經(jīng)的玩意。畢竟，我們看到的僅僅是宿遷市國(guó)土局的國(guó)有建設(shè)用地的掛牌出讓公告以及一張萬(wàn)達(dá)至市供電公司的一張用電確認(rèn)函，除此之外再也沒(méi)有任何東西能做實(shí)萬(wàn)達(dá)入駐宿豫這件事情。當(dāng)然，我們從萬(wàn)達(dá)那張函上描述的具體位置能看出來(lái)和市國(guó)土局的掛牌公告的地塊能高度的吻合，這樣一來(lái)也就高度的預(yù)測(cè)萬(wàn)達(dá)要來(lái)，而且就在那里。

這塊土地，位置在宿豫區(qū)的錦繡江南小區(qū)路南，九龍花園北側(cè)，西邊是九龍江路，東邊是長(zhǎng)江路。大概80畝地，規(guī)劃中的建筑面積在12萬(wàn)方這樣。我說(shuō)三百、兩百平方你能感覺(jué)出來(lái)有多大，但是一說(shuō)12萬(wàn)平方，大多數(shù)人一時(shí)就懵逼了。這12萬(wàn)方的面積到底是多大？金鷹商場(chǎng)（不算街區(qū)，那些對(duì)外出租的門(mén)面，主體商場(chǎng)這一塊）也就是6.8萬(wàn)左右，這12萬(wàn)多就是兩個(gè)大左右。水韻城在18萬(wàn)方左右，商業(yè)也就在10萬(wàn)左右。寶龍廣場(chǎng)（不算24街，也就是大商百貨、沃爾瑪那個(gè)主體建筑）在13萬(wàn)方左右。當(dāng)然我們以宿遷金鷹為對(duì)比，上邊說(shuō)的6萬(wàn)多方僅僅是商場(chǎng)的面積，金鷹的商業(yè)街區(qū)總面積達(dá)到18萬(wàn)多到20萬(wàn)這樣。說(shuō)這么多主要是跟大家比劃一下這12萬(wàn)方的建筑面積到底是多大而已。

縱觀全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綜合體，像宿豫區(qū)的這個(gè)12萬(wàn)方（總體建筑面積，估計(jì)商業(yè)面積占比較高個(gè)人預(yù)測(cè)在8萬(wàn)以上，或是純商業(yè)），確實(shí)較小。淮安萬(wàn)達(dá)總建筑面積78萬(wàn)，商業(yè)20萬(wàn)；徐州萬(wàn)達(dá)（銅山）總建筑面積64萬(wàn)，商業(yè)14.5萬(wàn)；徐州萬(wàn)達(dá)（云龍）總建筑47萬(wàn)，商業(yè)18萬(wàn)；泰州萬(wàn)達(dá)總面積42萬(wàn)，商業(yè)16.4萬(wàn)……這樣一來(lái)我們就能想象出來(lái)，宿豫區(qū)的這萬(wàn)達(dá)到底是多大的萬(wàn)達(dá)了。當(dāng)然，即便是再小，基本的一些功能還是有的，比如商場(chǎng)、超市、電影院、餐飲這些乞丐版套餐應(yīng)該是具備的。

（淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）

來(lái)說(shuō)說(shuō)宿豫區(qū)的人口及消費(fèi)能力，宿豫區(qū)總?cè)丝诖蟾旁?4萬(wàn)這樣，當(dāng)然這里包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口數(shù)量，城區(qū)人口少的可憐，購(gòu)買(mǎi)力姑且不談，這里我們默認(rèn)都是有錢(qián)人就算人均全年雞滴屁是6萬(wàn)塊吧。關(guān)鍵是人少，人少的可憐，連去商場(chǎng)轉(zhuǎn)悠的人都沒(méi)有?。?！這時(shí)候腦子里就出來(lái)這項(xiàng)目建成以后的冷冷清清和凄凄慘慘戚戚的畫(huà)面了，從業(yè)人員比消費(fèi)者多應(yīng)該是種常態(tài)。

那么問(wèn)題來(lái)了，你當(dāng)王大（JIAN）拿（LIN）只會(huì)唱卡拉OK嗎，唱花房姑娘和一無(wú)所有嗎？萬(wàn)達(dá)和王大拿們不是傻子，他們是商人，不是純粹的替你們來(lái)提升城市品位來(lái)了，是個(gè)商人就要賺錢(qián)，而且要把風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)被譽(yù)為“不動(dòng)產(chǎn)中的貴族”，代表一座城市的形象和綜合實(shí)力。在國(guó)家限購(gòu)、限貸、限價(jià)的大調(diào)控背景下，本土企業(yè)紛紛向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而萬(wàn)達(dá)確實(shí)是這方面的佼佼者。所以，很長(zhǎng)一段時(shí)期以來(lái)，全國(guó)很多城市的領(lǐng)導(dǎo)們喜歡去拜訪萬(wàn)達(dá)高層，一般都是市長(zhǎng)掛帥帶隊(duì)去邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)來(lái)投項(xiàng)目?；径际牵胤浇o政策，給土地，然后萬(wàn)達(dá)來(lái)建設(shè)綜合體、商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目甚至搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、搞酒店等。地方政府找萬(wàn)達(dá)，是看中萬(wàn)達(dá)的商業(yè)品牌和他們的管理能力乃至他們的招商能力而已。說(shuō)白了，SYC蓋的再漂亮去找麥當(dāng)勞談判，人家不來(lái)，然后你說(shuō)我不要租金，我給你裝修，每年我再補(bǔ)貼你多少錢(qián)，你來(lái)行不行？唉濕，這確實(shí)低到塵埃里去了，張愛(ài)玲那種花癡都沒(méi)像你們這樣?？墒?，麥當(dāng)勞居然能說(shuō)不，他們會(huì)說(shuō)你人流量不夠，你雞滴屁差，你各種不能，不行，不成功，總之一個(gè)字，我不去。接下來(lái)繼續(xù)低三下四，讓你來(lái)，再做讓步，你不來(lái)，我就賴(lài)著不走了！你是洋快餐老大啊，你來(lái)了我也好招商啊，要不我這一大片的門(mén)面房租給誰(shuí)呢？

這是個(gè)故事，你也不要對(duì)號(hào)入座，你說(shuō)是哪家，我不跟你抬扛，我不是宿豫區(qū)杠子王，宿豫區(qū)杠子王是我朋友，你們也抬不過(guò)他。但是，萬(wàn)達(dá)來(lái)了就簡(jiǎn)單了，萬(wàn)達(dá)玩的是戰(zhàn)略合作，憑著萬(wàn)達(dá)的人脈關(guān)系，把沃爾瑪、歐藍(lán)德、必勝客喊過(guò)來(lái)就像我周末約幾個(gè)兄弟打一局摜蛋晚上再喝個(gè)酒那么簡(jiǎn)單。各地主政官員能不厭其煩的去拜訪萬(wàn)達(dá)和王大拿們也算是情理之中了，哪個(gè)市長(zhǎng)、書(shū)記不想在任時(shí)候干出三兩件像樣的事情呢？況且萬(wàn)達(dá)一攤子搞好了，周邊的地產(chǎn)都升值，你看萬(wàn)達(dá)還沒(méi)來(lái)，那周邊的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲了幾百上千一平方嗎？房?jī)r(jià)能升值，我想采訪一下各位，土地升值嗎？土地是誰(shuí)的？土地是國(guó)有的，國(guó)有的東西誰(shuí)說(shuō)的算？政府說(shuō)的算，那么宿豫區(qū)的土地誰(shuí)說(shuō)的算？宿豫區(qū)的土地輪不到徐州銅山區(qū)政府來(lái)說(shuō)的算吧，賣(mài)土地的錢(qián)輪不到他們來(lái)收吧？

我說(shuō)過(guò)，萬(wàn)達(dá)是個(gè)商家，王大拿也是做生意的人。你宿豫區(qū)這幾個(gè)人，購(gòu)買(mǎi)力就那么回事了，作為宿遷人我不想自己給自己貼金，人傻我承認(rèn)，錢(qián)多確實(shí)我不認(rèn)可。即便這樣，王大拿和萬(wàn)達(dá)為何還會(huì)來(lái)，而且就搞了個(gè)12萬(wàn)方的小來(lái)來(lái)？不出意外的話，宿豫區(qū)萬(wàn)達(dá)暫時(shí)能破個(gè)萬(wàn)達(dá)記錄，最小。這點(diǎn)體量應(yīng)該是全國(guó)最小的萬(wàn)達(dá)了，而且是沒(méi)有之一。

從現(xiàn)在開(kāi)始，筆者全程進(jìn)入意淫階段，不管你雷同不雷同，情節(jié)相似不相似，歷史是否多么驚人的相似，我跟各位說(shuō)一句與我無(wú)關(guān)，我只是揣測(cè)，你認(rèn)真就是你的不對(duì)了。

粗暴的中場(chǎng)休息，抽煙、喝茶分割線

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意淫開(kāi)始了，亞麻跌、哦、碼噶！法克魷、法克蜜的各種開(kāi)始……

以這樣呻吟聲開(kāi)始是必須的，必須必的必須，你沒(méi)看全宿遷的吃瓜群眾都已經(jīng)高潮了嗎，直戳G點(diǎn)的那種潮噴趕腳。好生生的一個(gè)村姑見(jiàn)到吳YF這樣的不男不女的人，然后對(duì)視兩眼你居然濕了內(nèi)褲，我就納悶了，至于嗎你，我這就嚴(yán)重的鼻屎你們了，介大姐你真丟人……

萬(wàn)達(dá)為什么會(huì)來(lái)宿豫這地方搞了個(gè)12.6萬(wàn)方？

我認(rèn)為，首先萬(wàn)達(dá)在宿豫區(qū)搞的是那種輕資產(chǎn)投資項(xiàng)目，既然有輕資產(chǎn)肯定就有重資產(chǎn)（重資產(chǎn)就是蒙牛，輕資產(chǎn)是光明）。今天趁著半斤白酒的酒性就信口雌黃的說(shuō)說(shuō)輕資產(chǎn)這玩意。輕資產(chǎn)最早就是，你覺(jué)得阿迪、耐克牛逼吧，世界名牌對(duì)不對(duì)？OK, No problem,我們都覺(jué)得是大品牌值得信賴(lài)，但是想一想這雙鞋子到底有什么科技含量，為何同樣的設(shè)備造出來(lái)阿迪王就只能賣(mài)200塊錢(qián)，而貼上阿迪達(dá)的牌子就是800塊錢(qián)軟妹幣呢？品牌，品牌就值這么多錢(qián)！5-10年前的阿迪和耐克都是福建工廠出的，德國(guó)人和美國(guó)人沒(méi)工夫去造運(yùn)動(dòng)鞋給你穿，美國(guó)人造一雙運(yùn)動(dòng)鞋送到天朝來(lái)得賣(mài)你2000塊錢(qián)一雙，因?yàn)槊讎?guó)人工資太高了，你懂不懂？在這種前提下，美帝的資本家就想辦法了，腫么辦，大陸的工資低，我出品牌，你加工，然后你拿加工費(fèi)，我賣(mài)鞋子，情況就是這么簡(jiǎn)單。

最初的輕資產(chǎn)就是，當(dāng)你花千八百塊錢(qián)買(mǎi)了德國(guó)的阿迪、美帝的耐克、日本的亞瑟士、美津濃的時(shí)候，居然都不知道這些萬(wàn)惡的資本主義國(guó)家連縫紉機(jī)都沒(méi)有買(mǎi)過(guò)一臺(tái)，更不要提建一個(gè)工廠了。每一雙運(yùn)動(dòng)鞋的舌頭上都會(huì)有 MADE IN CHINA 的字眼而已，除此你堅(jiān)信這就是一雙好鞋，因?yàn)長(zhǎng)OGO還是那三條杠或是那一筆彎勾。貼牌加工OME模式也是最早的輕資產(chǎn)形態(tài)，萬(wàn)達(dá)也是如此。請(qǐng)?jiān)试S我們理解一下萬(wàn)達(dá)，因?yàn)槲艺f(shuō)過(guò)萬(wàn)達(dá)是個(gè)要盈利的公司，他們要把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，利益最大化。萬(wàn)達(dá)時(shí)至今日的局面，已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)具備相當(dāng)?shù)脑捳Z(yǔ)權(quán)，萬(wàn)達(dá)是什么，萬(wàn)達(dá)就是品牌，做商業(yè)、做地產(chǎn)你說(shuō)萬(wàn)達(dá)是是什么？當(dāng)你在這個(gè)行業(yè)做的很牛逼的時(shí)候，有口碑了甚至吃瓜群眾已經(jīng)忘記你到底是什么玩意了，就如同你需要一塊止血膠布的時(shí)候你會(huì)說(shuō)給我找一塊邦迪，而邦迪只是止血膠布的品牌罷了。

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式是什么？這么多市長(zhǎng)、市委書(shū)記帶著人來(lái)找我建廣場(chǎng)，我得花多少錢(qián)，到底能不能收回成本，我是生意人，投資是失敗了怎么辦？投了50個(gè)億我什么時(shí)候能賺回來(lái)？大凡是個(gè)商人都要考慮投資和回報(bào)以及時(shí)效。絕逼不會(huì)有任何一個(gè)企業(yè)家說(shuō)這一萬(wàn)畝地，我全部種花種草種各種各樣的草和花讓群眾不遠(yuǎn)萬(wàn)里來(lái)賞花然后拍朋友圈贊美的。關(guān)鍵是種這一萬(wàn)畝的花花草草得用掉上百個(gè)億，這種事情也只有追求政績(jī)的主政官員能干出來(lái)，主政時(shí)后手里有點(diǎn)權(quán)力游說(shuō)置換掉換些政績(jī)，根本沒(méi)有從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、運(yùn)作成本來(lái)考慮，因?yàn)樗麄兘?jīng)常聽(tīng)劉歡唱成敗人生豪邁，大不了是從頭再來(lái)長(zhǎng)大的。萬(wàn)達(dá)和王大拿們不會(huì)這么拍拍屁股就一擲千金的砸錢(qián)，他們想的是如何利益最大化而且風(fēng)險(xiǎn)最小化？最關(guān)鍵的是江湖路遠(yuǎn)、山高水長(zhǎng)，一而再、再二三的登門(mén)拜訪總要給些臺(tái)階，江湖上就是這樣，臺(tái)階總是要有的，面子也是要給的。你給政策，給土地，我去建個(gè)廣場(chǎng)又未嘗不可？嗯嗯，就這樣，但是蓋房子的錢(qián)終究是要有人花的，畢竟、鋼筋、混凝土、建筑成本還是要花的。這地方一共就那幾個(gè)能竄能蹦的人，非要我去蓋房子建大商場(chǎng)，招員工組建團(tuán)隊(duì)，什么時(shí)候能收回成本開(kāi)始賺錢(qián)，我自己都渺茫。

腫么辦？腫么辦？只要思想不滑坡，辦法總比困難多！很多地方政府能給萬(wàn)達(dá)提供土地的地方未必是個(gè)人流量大的地方，退一萬(wàn)步說(shuō)好地方怎么就需要去找你呢？你看誰(shuí)家胸大、腰細(xì)、臉蛋好的閨女愁嫁過(guò)？大凡能給萬(wàn)達(dá)的地方也沒(méi)有啥好地方，甚至都是開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的地方，我操，真是有山有水有樹(shù)林的那屯子了。萬(wàn)達(dá)從始至終就不是傻逼，首先你這地方得說(shuō)的過(guò)去，關(guān)門(mén)閉店的事情俺們也不是沒(méi)干過(guò)。但是，你讓我花錢(qián)跟你一起干有風(fēng)險(xiǎn)的事情，我真就不愿意了。作為商業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至綜合業(yè)態(tài)的行業(yè)翹楚，我就跟你玩點(diǎn)輕資產(chǎn)模式，最重要的是避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)了，至少是也映襯了“做人留一面，他日好相見(jiàn)”的那句話，誰(shuí)用不著誰(shuí)，況且新時(shí)期以來(lái)資本家跟政府打交道誰(shuí)又曾經(jīng)虧待過(guò)誰(shuí)？

輕資產(chǎn)，怎么搞？

圈個(gè)幾十畝乃至一兩百畝土地，沒(méi)有問(wèn)題，大不列顛語(yǔ)叫No problem，規(guī)劃建筑面積12.6萬(wàn)方，介個(gè)也沒(méi)有問(wèn)題，蓋多大房子你說(shuō)的算，你說(shuō)30萬(wàn)方，我就多蓋幾層，灑灑水的小事情。關(guān)鍵是誰(shuí)來(lái)接這活，誰(shuí)來(lái)擒這事？簡(jiǎn)單的說(shuō)，三方達(dá)成協(xié)議，這事情就搞定了。

1、萬(wàn)達(dá)

萬(wàn)達(dá)基本在這件事情上不花什么錢(qián)，特別是最初基建項(xiàng)目上，也就是花錢(qián)最多的投資，比如買(mǎi)土地，蓋房子這件事情上。萬(wàn)達(dá)方面對(duì)政府接受這塊土地,承諾開(kāi)始施工建成一個(gè)什么樣的ShoopMAIL,建一個(gè)什么樣的CBD，建一個(gè)什么樣的酒店，目測(cè)宿豫區(qū)的這80畝地也就是個(gè)MALL而已罷了；但是，我萬(wàn)達(dá)不打算花什么錢(qián)投在蓋房子的這件事情上，你把房子蓋好了，我承諾把永輝超市（或許是家樂(lè)福、沃爾瑪……）、國(guó)美、五星電器，大玩家、寶貝王、孩子王、必勝客找來(lái)，當(dāng)然商場(chǎng)里那些品牌就不一一贅述了，而且我有豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和成熟的管理團(tuán)隊(duì)，干這玩意我還算是行家里手；前提是我……不……花……錢(qián)……蓋房子，而且一旦玩不轉(zhuǎn)了，我撤店也是很正常的商業(yè)行為，這么說(shuō)，你懂不懂了……

2、資產(chǎn)方

這里說(shuō)的資產(chǎn)方簡(jiǎn)單的說(shuō)是個(gè)開(kāi)發(fā)商，有可能是萬(wàn)達(dá)的合作伙伴，從外地帶過(guò)來(lái)輕車(chē)熟路的跟萬(wàn)達(dá)合作默契，情投意合的那種。也有可能是地方政府許配的開(kāi)發(fā)商，負(fù)責(zé)掏錢(qián)蓋房子，搞基建，說(shuō)白了按照萬(wàn)達(dá)的要求把項(xiàng)目建成，然后由萬(wàn)達(dá)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，產(chǎn)生的租賃費(fèi)用、銷(xiāo)售收益、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)跟著萬(wàn)達(dá)按照約定來(lái)分成；其次，一般來(lái)說(shuō)政府還會(huì)許諾針對(duì)這樣一個(gè)貼錢(qián)的項(xiàng)目，還會(huì)給予政策的補(bǔ)貼傾斜甚至周邊土地的出讓優(yōu)先權(quán)。畢竟，萬(wàn)達(dá)周邊的房?jī)r(jià)還是有升值空間的，如果政府再給個(gè)兩百畝土地蓋點(diǎn)商品房小區(qū)什么的賣(mài)賣(mài)，也是有錢(qián)賺的，所以還是有資本方愿意投入的。

3、地方政府

地方政府沒(méi)什么太大的虧吃，最初是去一幫領(lǐng)導(dǎo)跟人家談?wù)猩?，給什么條件和政策。這時(shí)候話語(yǔ)權(quán)基本是在對(duì)方，大差不差的就允諾了下來(lái)。心里想著，這畢竟也是提升城市品位的一個(gè)項(xiàng)目，畢竟不是阿貓阿狗的城市都有萬(wàn)達(dá)的，其次萬(wàn)達(dá)來(lái)了之后，我們不考慮你到底是貼還是賺，終究周邊的土地價(jià)格還是要漲的，你說(shuō)政府能賣(mài)什么？土地是國(guó)有的，這玩意只有政府來(lái)賣(mài)，而且這是掛牌的要接受市場(chǎng)認(rèn)可的，這也是一盤(pán)大棋。想想，也沒(méi)有什么壞處，何樂(lè)不為呢？

吃瓜群眾聽(tīng)到萬(wàn)達(dá)來(lái)了就開(kāi)始盲目的潮噴，就如同一個(gè)尼姑回眸望見(jiàn)一個(gè)眉目清秀的太監(jiān)卻渾身燥熱、濕透了兩條秋褲還是欲罷不能。既滑稽也很莫名其妙，事情就這么簡(jiǎn)單。所以你也不必歡呼，更不必雀躍。原來(lái)你3500一平方的房子，往后可能需要花6000去買(mǎi)，而商場(chǎng)里的東西，終究你一年也不會(huì)花2000塊錢(qián)去消費(fèi)，你還沾沾自喜的說(shuō)我去過(guò)萬(wàn)達(dá)。就想若干年前有人跟我說(shuō)，我在項(xiàng)里大酒店坐過(guò)席一樣自豪。

宿豫區(qū)總計(jì)四十多萬(wàn)人，宿城區(qū)七十多萬(wàn)人，這里說(shuō)的都是在冊(cè)的總?cè)丝?。宿遷是一個(gè)勞動(dòng)力輸出型城市，很多勞動(dòng)力常年在外務(wù)工，而且外來(lái)人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于外出人口。這樣一來(lái)平日里，人還是少的，人少是客觀存在的，我們先不談到底有多少購(gòu)買(mǎi)力了，加之馬上要開(kāi)業(yè)的雨潤(rùn)，以及一直蕭條的蘇寧、水韻城甚至臥薪嘗膽上十年等待起死回生的國(guó)泰百貨，我暫時(shí)不忍揣測(cè)這萬(wàn)達(dá)能火成什么樣子？